Nieruchomości

Legitymacja do dochodzenia roszczeń w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Przez zbycie z art. 36 ust. 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 778, ze zm.; dalej jako: PlanZagospU) należy rozumieć odpłatną czynność prawną.

Korzyść uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega zaliczeniu na poczet ustalonego odszkodowania z tytułu obniżenia wartości tej właśnie nieruchomości.

Okoliczność, że podział nieruchomości, który doprowadził do wyodrębnienia działek, nastąpił po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma znaczenia dla bytu roszczenia o odszkodowanie.

Wyrok Sądu Najwyższego z 9 marca 2016 r., II CSK 411/15

Wyrok SN zapadł w wyniku wniesienia skargi kasacyjnej w sprawie przeciwko miastu (Miasto) o odszkodowanie w związku z obniżeniem wartości działki gruntu (Działka) spowodowanej uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) na podstawie art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 PlanZagospU.

Jak wynika z MPZP, Działkę przeznaczono na tereny zieleni urządzonej. Przed uchwaleniem nowego MPZP, Działka nie była objęta obowiązującym planem, a poprzedni miejscowy plan obejmujący nieruchomość (Nieruchomość), z której następnie została wydzielona działka, który utracił moc w 2003 r., przeznaczał całą Nieruchomość pod zabudowę śródmiejską mieszkalno-usługową oraz usługową ogólnomiejską. Dodatkowo należy zaznaczyć, że powódka nabyła Nieruchomość przed uchwaleniem MPZP, a następnie, już po uchwaleniu MPZP, podzieliła ją geodezyjnie, tak, że z Nieruchomości powstała Działka.

Po uchwaleniu MPZP oraz dokonaniu podziału, powódka wniosła własność Działki aportem do spółki z o.o., a następnie wystąpiła w stosunku do Miasta o odszkodowanie na podstawie art. 36 ust. 1 lub 3 w zw. z art. 37 ust. 1 PlanZagospU za obniżenie wartości Działki w związku z uchwaleniem MPZP.

Sądy I i II instancji oddaliły powództwo, twierdząc, że powódka nie miała legitymacji do podniesienia roszczenia, jako że wobec zbycia Działki nie przysługuje jej roszczenie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 PlanZagospU , jak również nie przysługuje jej roszczenie, o którym mowa w art. 36 ust. 3 PlanZagospU wobec niewykazania odpłatności zbycia, oraz jako że Działka nie istniała w momencie uchwalenia MPZP.

W wyniku skargi kasacyjnej, SN uznał roszczenie powódki na podstawie art. 36 ust. 3 PlanZagospU za uzasadnione, dochodząc do następujących wniosków:

1) przez zbycie w rozumieniu art. 36 ust. 3 PlanZagospU rozumieć należy czynność prawną odpłatną i takiej czynności dokonała powódka, wniosła bowiem aportem do sp. z o.o. Działkę w zamian za udziały w podwyższonym kapitale zakładowym – a taka czynność jest zbyciem odpłatnym;

2) pomimo, iż źródło szkody oraz uzyskana odpłatność wynikają z innej czynności, uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości korzyść podlega zaliczeniu na poczet ustalonego odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości; oraz

3) nie ma znaczenia dla bytu roszczenia o odszkodowanie okoliczność, że podział Nieruchomości nastąpił po uchwaleniu nowego MPZP.

Komentarz

Celem art. 36 ust. 3 PlanZagospU jest ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych. Przy czym jest to kwalifikowana postać odszkodowania, które należne jest niezależnie od tego, czy zmiana planu doprowadziła do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub je w ogóle uniemożliwiła. Artykuł 36 ust. 3 oraz art. 37 ust. 1 PlanZagospU posługują się różnymi pojęciami – zbycia oraz sprzedaży. Wydaje się, że jest to niedopatrzenie ustawodawcy, w związku z czym pomocne staje się orzecznictwo SN precyzujące, jaki charakter zbycia uprawnia podmioty do wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie. W tej sprawie, SN wyraźnie uznał wniesienie nieruchomości aportem do spółki jako zbycie legitymujące zbywcę do żądania odszkodowania. Ponadto, również z aprobatą należy uznać stanowisko SN, że uzyskana przez zbywcę korzyść podlega zaliczeniu na poczet odszkodowania, gdyż w innym przypadku zbywca odniósłby korzyść przewyższającą wartość zbywanej nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania.

Już wcześniej SN stwierdził (por. wyrok z 8.1.2009 r., I CNP 82/08, Legalis), że można pomocniczo odwołać się do planów zagospodarowania, które wygasły przy ustalaniu dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości. W ten sposób można było przyjąć, że nie ma znaczenia, iż w chwili nabycia Działki przez powódkę nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania oraz że przeznaczenie Działki zmieniło się z terenu mieszkaniowo-usługowego na teren zieleni urządzonej, przy czym takiemu ustaleniu nie przeszkadza fakt, iż Działka została wydzielona z Nieruchomości po uchwaleniu MPZP. Słusznie bowiem zauważył SN, że MPZP nie odwołuje się bezpośrednio do konkretnych działek, a jedynie przeznacza dane obszary pod konkretne przeznaczenie, a podziały geodezyjne w ramach takich obszarów nie wpływają na roszczenia na podstawie art. 36 ust. 3 PlanZagospU.

źródło: Prawo nieruchomości 01/2017



Facebook