Czy umowa kredytu hipotecznego w złotych zawarta z Bankiem Spółdzielczym może być uznana za nieważną?
TAK.
Postanowienia jednego z wzorców umownych stosowanych przez Banki Spółdzielcze (tzw. BS-y) stosowanych co najmniej do 2011 r. przy udzielaniu kredytów hipotecznych w złotych, nie regulują w sposób prawidłowy (transparentny) zasad zmiany oprocentowania.
W ramach tego wzorca (z 2011 r.), zmiany oprocentowania zależne są „od stosownej uchwały Zarządu Banku w tej sprawie”, która może być podjęta w przypadku zmiany czynników:
(1) stopy redyskontowej weksli przyjmowanych od banków do redyskonta przez NBP,
(2) poziomu rezerw obowiązkowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej i ogłaszanych przez Prezesa NBP,
(3) poziomu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa GUS,
(4) ceny środków finansowych na rynku międzybankowym.
W rezultacie, wzorzec zastrzega na rzecz banku swobodę i dowolność w zakresie zmiany oprocentowania w drodze „stosownej uchwały”, odpowiednio do zmiany jednego lub kilku z wymienionych powyżej czynników.
Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes kredytobiorcy.
Postanowienie to nie zawiera bowiem precyzyjnych warunków zmiany oprocentowania, w szczególności zaś określenia, kiedy i w jaki sposób zarząd banku może dokonać zmiany oprocentowania. Nadto, czynnik „ceny środków finansowych na rynku międzybankowym” jest niekonkretny, ogólnikowy, a co za tym idzie niejasny i powoduje, że bank może dokonywać zmiany oprocentowania według własnego uznania, przez co kredytobiorca jest pozbawiony możliwości kontrolowania celowości i prawidłowości dokonania tej zmiany.
Swoboda interpretacyjna zastrzeżona na rzecz banku objawia się przede wszystkim w tym, że nie wskazano precyzyjnie:
– przesłanek zmiany oprocentowania,
– czasu dokonania takiej zmiany,
– wysokości danej zmiany i algorytmu pozwalającego kredytobiorcy w sposób samodzielny zweryfikować sposób i zasadność dokonanej zmiany oprocentowania.
Tak sformułowane postanowienie umowne stwarza możliwość dokonywania wyłącznie takich zmian, które uwzględniają jedynie interes ekonomiczny banku. Natomiast w przypadku zmian w sposób korzystny dla kredytobiorcy, bank nie jest zobowiązany do wprowadzenia zmian – zwłaszcza, że wzorzec zastrzega, że „oprocentowanie kredytu w okresie jego spłaty nie może być niższe niż … % w stosunku rocznym” (tzw. dolny prób oprocentowania / „floor”).
W rezultacie, postanowienia umowne dotyczące zmiany oprocentowania sformułowane w sposób niejednoznaczny, nieobiektywny, mające na celu obejście ustawy, mogą być dotknięte bezwzględną nieważnością, względnie mogą stanowić niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 (1) kodeksu cywilnego.
Taka wada skutkuje nieważnością Umowy wobec braku obligatoryjnego elementu w Umowie przewidzianego w art. 69 ust. 1 Prawa bankowego.
Jeżeli posiadają Państwo umowę kredytu hipotecznego w złotych, która została zawarta
z Bankiem Spółdzielczym, warto przyjrzeć się jej konstrukcji, gdyż analiza może wykazać, iż Państwa umowa okaże się być nieważna.
Nasza Kancelaria świadczy pomoc prawną w zakresie dochodzenia roszczeń związanych
z nieważnością umów kredytu hipotecznego udzielonego w złotych.
Agnieszka Osowiecka – Wasiak, radca prawny